Ricerca e acquisto casa

Inizio: prima visita il 28 giugno 2021
Fine: compravendita il 28 gennaio 2022

Passaggi

1. Fai il preventivo del mutuo dalla banca e siti online per capire a che cifre puoi arrivare
2. Trova la casa
3. Se piace la casa visitala almeno due volte
4. Discuti del prezzo con l’agenzia e fissate un appuntamento per la proposta irrevocabile d’acquisto
5. Firma la proposta d’acquisto
6. Richiedi eventuali agevolazioni (es. domanda CONSAP)
7. Ottieni dalla banca una predelibera del mutuo (es. Voucher Mutuo), soprattutto se l’acquisto non è vincolato alla concessione del mutuo
8. Discuti con il notaio della situazione e fissa una data per il preliminare di compravendita (o compromesso)
9. Firma il preliminare di compravendita
10. Ottieni la delibera del mutuo
11. Fissa data con notaio e venditore per il rogito notarile (o atto di compravendita) e l’atto di mutuo
12. Firma il rogito, mutuo, ricevi le chiavi dell’immobile e il gioco è fatto

Valutazione condizione economica

• Lavoro stabile e/o garanzia da parenti/amici/stato/altro
• Rata attorno al 30% dello stipendio netto mensile, la banca può accettare anche poco sotto il 40% se si ha un’alta capacità di risparmio, tredicesima, quattordicesima etc.
• Almeno il 15% liquidità in più: spese tra notaio, agenzia, polizze, commissioni, imposta di registro, etc.
• Personalmente sono contro l’acquisto vincolato alle agevolazioni statali, non avrei cercato casa se non avessi potuto acquistarla con un mutuo all’80% senza CONSAP (soprattutto perché la domanda CONSAP scade dopo un po’ e potresti trovarti troppo avanti e con l’agevolazione scaduta)

Ricerca della casa

Fattori che fanno diminuire il prezzo:

• piano terra (più alta la probabilità di furto, rumori della strada più forti, eccessiva vicinanza con gli sguardi dei pedoni, più alta probabilità che entrino animali di vario tipo)
• seminterrato (simile al piano terra, finestre quasi assenti, rischio allagamento)
• ultimo piano (a meno che non è un attico, l’ultimo tende ad essere più caldo d’estate e più freddo d’inverno)
• assenza balconi
• assenza luce diretta
• bagno cieco
• appartamento inclinato (es. zona San Paolo Roma)
• zona brutta (isolata e/o povera e/o poco collegata)
• appartamento da ristrutturare
• proposta non vincolata al mutuo

Fattori per me essenziali:

• balcone
• zona centrale fornita da mezzi pubblici e servizi

Proposta irrevocabile d’acquisto

La proposta d’acquisto è il primo passaggio importante, si definiscono le diverse condizioni che dovranno essere seguite nel caso in cui essa venga accettata dalla parte venditrice. Solitamente si da una caparra del 2/3% dell’immobile con un semplice assegno bancario o postale, che verrà incassata nel caso di accettazione.
Condizioni base da definire:

• agibilità
• documentazione (provenienza, passaggi di proprietà, APE, planimetria)
• spese condominiali
• data preliminare
• data rogito
• proposta vincolata al mutuo: non il mio caso
• condizioni di pagamento dell’agenzia
• donazione e risoluzione donazione
• definizione e consegna caparra per la proposta d’acquisto
• definizione caparra per il preliminare di comprovendita (o compromesso)
• eventuale concessione del mobilio: se lo si definisce è importante che venga ceduto a titolo gratuito, altrimenti i legali della banca possono rallentare il processo affinché non venga definito l’eventuale prezzo del mobilio incluso con l’immobile

Spese condominiali

Il venditore ha l’obbligo (deve essere scritto sia nella proposta che nel compromesso) di sanare tutte le spese condominiali prima della data del rogito (potenzialmente anche un giorno prima). In data di rogito il venditore dovrà dare la delibera dell’amministratore del condominio, affinché provi che tutte le spese siano state sanate. Il notaio consiglia di ottenere una pre-delibera anche informale (anche una chiamata) dall’amministratore del condominio prima del preliminare di compravendita, perché eventuali criticità potrebbero far dipendere la scelta di acquisto dell’immobile.
Nel mio caso ci sono rimasto mezzo fregato: la liberatoria del condominio è arrivata il giorno prima del rogito, le rate tutte pagate ma è presente una causa pendente del condominio contro il comune, non avendo avuto il tempo di gestire la situazione, il notaio ha scritto delle condizioni a mio favore ma se il venditore se sparirà sarò io a dovermene occupare.

Donazione e risoluzione donazione

• Alcune banche rifiutano di dare il mutuo se tra la storia dell’immobile c’è una donazione o una risoluzione della donazione
• Si può procedere con l’assicurazione o la risoluzione della donazione: ho vissuto la seconda, ho ricevuto un rifiuto da parte di una banca nella gestione della pratica, successivamente post verifica notaio esterno e scelta di una banca differente il mutuo è andato in delibera
• La risoluzione della donazione, se fatta con le giuste condizioni, legalmente svincola l’immobile dalla donazione, ma la banca può comunque decidere di non concedere il mutuo

Date preliminare e rogito

Nel mio caso sono state spostate tre volte perché è stato lento l’ottenimento della risoluzione della donazione, è importante fissare bene:

• la data preliminare di compravendita: un tempo a sufficienza per consentire la valutazione della documentazione completa dell’agenzia da parte del notaio e permettere alla banca di ottenere una delibera sulla concedibilità del mutuo (essenziale se la proposta non è vincolata al mutuo)
• la data rogito: un tempo a sufficienza per consentire alla banca di gestire la pratica di mutuo, l’ideale è mettere a tre mesi dal preliminare, ma se si ottiene il mutuo prima si può procedere se entrambe le parti sono d’accordo

Pagamento agenzia

Il pagamento solitamente avviene in fase di compromesso, nel mio caso la risoluzione della donazione era condizione necessaria e sufficiente, quindi se poi le cose non vanno per il verso giusto, ad esempio che la banca non concede il mutuo o il venditore non vende più l’immobile, si è costretti comunque a dare i soldi all’agenzia.

Proposta vincolata al mutuo

• Il venditore se accetta questa clausola si espone al rischio che un potenziale acquirente gli fa perdere solo tempo
• Il venditore può scegliere di non accettare la proposta e cercare qualcuno che è disponibile a non mettere la clausola
• La proposta vincolata è meno convincente nel caso in cui si chieda un prezzo più basso
• Se si decide di non vincolarla, è importante che prima di andare al preliminare si ha una valutazione della banca per la propria condizione, ad esempio una banca rilascia il “voucher mutuo” che serve a certificare che non ci siano problemi lato acquirente

Preliminare di compravendita

Se la proposta d’acquisto è il fidanzamento, il preliminare di compravendita o compromesso è il matrimonio.
Si definiscono nuovamente le condizioni e si versa il 15/20% del prezzo dell’immobile come caparra, in questo caso deve essere un assegno circolare (che bisogna fare direttamente in banca e l’importo verrà scalato dal proprio conto in fase di creazione dell’assegno - diventa come una banconota con quel valore).
Per legge il preliminare bisogna trascriverlo all’agenzia delle entrate, ma si può scegliere di farlo da un notaio esterno (pagando) o direttamente dal notaio dell’agenzia (gratuito).

Notaio

È preferibile scegliere un notaio esterno non legato all’agenzia così si evitano eventuali “conflitti d’interessi”.
Il notaio effettua verifiche sull’immobile (es. la corretta storia del passaggio delle proprietà). Nel mio caso sono state fatte tutte le volture di recente in quanto l’immobile anche se degli anni 60, era ancora intestato al costruttore(!).
Per ottenere le agevolazioni sulle imposte, è necessario comunicare al notaio il proprio ISEE prima dell’atto di compravendita.
Le spese notarili si potranno trovare all’interno del cassetto fiscale della sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate.

Conviene farsi supportare per i 3 atti:

• trascrizione del preliminare di compravendita
• atto di mutuo
• atto di compravendita

Banca

• richiesta Consap per mutuo al 100% (2 mesi circa tempi di risposta)
• delibera concedibilità mutuo (predelibera, o voucher mutuo): necessaria se non si fa la proposta vincolata al mutuo
• documentazione necessaria (atto provenienza immobile, proprietà, eventuali donazioni e risoluzioni)
• se il mutuo è al 100% (a volte anche meno) e una parte deve ritornare all’acquirente la banca produrrà due bonifici per entrambe le parti
• tasso di mora nel caso di non pagamento delle rate (nel mio caso non è stato definito)
• attenzione al mobilio, nel mio caso si è rallentato di una settimana perché la banca necessitava di una scrittura privata tra le parti che definiva la concessione a titolo gratuito
• perizia tecnica (ca. 250€)
• ottenuta la delibera del mutuo dalla banca si può procedere con il rogito
• la banca necessita tra i 7 e i 10 giorni di tempo post comunicazione della data di rogito (quindi non si può rogitare il giorno dopo la delibera)
• almeno 7 giorni prima del rogito serve comunicare le coordinate bancarie del venditore
• preventivo istruttoria: alcune banche arrivano fino a 2k €; prezzo trattabile.
• polizza scoppio e incendio: decrescente (costa meno ma il massimo è definito dalla parte di mutuo rimanente da pagare) o costante (costa di più ma copre fino al massimo); è obbligatoria ma non necessariamente con l’ente erogatore del mutuo, però se si è di fretta è meglio farla con la banca; può arrivare fino a 2k€ la costante, ma se la si stipula da terzi si può arrivare anche a 600€.
• pagamento imposta di registro (0.25%) e istruttoria: può avvenire direttamente in fase di mutuo, verrà erogato il 100% meno le due quantità.

Atto di rogito e mutuo

Il notaio si occuperà di definire il tutto. Al momento dell’atto il venditore dovrà dare le chiavi e la liberatoria del condominio (se non l’ha già data prima). Inoltre, fa comodo avere le ultime bollette del gas e luce nel caso in cui si debbano fare le volture e non gli allacci (fare gli allacci da zero richiede più tempo, è più comodo fare le volture).
A seguito della compravendita, se acquisto prima casa, entro 180 giorni bisogna cambiare la propria residenza.

Agevolazioni con decreto sostegni bis (73/2021)

Se ISEE sotto i 40k e sotto i 36 anni

• si può fare domanda alla CONSAP per avere garantito l’80% (quindi più facile ottenere il 100% dalla banca) e i tassi sono calmierati
• vengono rimborsate (o direttamente azzerate in fase di compravendita dal notaio) le imposte di: registro (2% nel mio caso), ipotecaria (50€) e catastale (50€)

La domanda alla CONSAP si può fare anche se con ISEE superiore, a prescindere del decreto sostegni bis, con benefici che non conosco.

Termini utili

• Voltura: cambio di proprietà, si può intendere sia per le bollette che per i passaggi di proprietà della storia dell’immobile
• Procura speciale: nel caso in cui il venditore non può direttamente firmare gli atti notarili, può delegare qualcuno con la procura speciale (il procuratore)

…